M&A địa ốc - những thương vụ mới

Dự án Lake View City (30 ha) do Novaland phát triển.  Ảnh: Lê Toàn

Muôn nẻo M&A

CTCP Tập đoàn Đầu tư địa ốc No Va (Novaland) mới đây tiết lộ thông tin đang đàm phán chuyển nhượng một dự án bất động sản quy mô lớn tại khu Đông TP.HCM với giá trị thương vụ lên đến 40.000 tỷ đồng (tương đương 1,7 tỷ USD).

Theo nguồn tin riêng của phóng viên, bên nhận chuyển nhượng không phải là những tập đoàn bất động sản nước ngoài như một số thương vụ M&A bất động sản lớn thời gian qua, mà là một “đại gia” bất động sản đến từ phía Bắc và một tập đoàn kinh tế đa ngành có trụ sở đặt tại TP.HCM. Nếu đàm phán thành công, thương vụ này dự kiến mang về cho Novaland khoảng 8.000 tỷ đồng lợi nhuận. Giao dịch dự kiến thực hiện trong năm nay và tiến độ thanh toán toàn bộ trong năm tới.

Cũng theo nguồn tin này, dự án sắp chuyển nhượng có quy mô gấp 5 lần dự án Lake View City (30 ha) mà Novaland đã phát triển thành công trước đó. Với số tiền thu được, Novaland sẽ tập trung đầu tư cho 3 dự án lớn gồm NovaWorld Phan Thiet (Bình Thuận), NovaWorld Ho Tram (Bà Rịa – Vũng Tàu) và Aqua City (Đồng Nai).

Đây không phải là thương vụ đầu tiên của Novaland trên thị trường, nhưng điều khiến thị trường tò mò là trong thương vụ này, Novaland lại đứng ở vị trí bên bán, còn trước đó doanh nghiệp này được định danh như là một trong những “ông trùm” mua lại dự án trên thị trường M&A Việt Nam. Theo báo cáo thường niên năm 2020, Novaland nắm trong tay khoảng 700 ha đất tại TP.HCM, trong đó có những dự án quy mô hơn 100 ha ở khu Đông và điều này khiến nhiều người liên tưởng đến 2 dự án.

Một là dự án Khu dân cư Thạnh Mỹ Lợi diện tích gần 180 ha tại quận 2 cũ (nay là TP. Thủ Đức) do CTCP Thạnh Mỹ Lợi làm chủ đầu tư, được Novaland mua lại thành công từ năm 2018 thông qua việc mua cổ phần của một nhóm công ty liên kết để sở hữu 55,88% vốn của Thạnh Mỹ Lợi. Vào tháng 9/2020, Novaland tiếp tục chi 1.400 tỷ đồng để mua 99,98% vốn của Liberty - tổ chức đang nắm giữ 14,12% vốn Thạnh Mỹ Lợi, qua đó nâng tỷ lệ sở hữu tại Thạnh Mỹ Lợi lên 70% với tổng số tiền chi ra là 6.800 tỷ đồng.

Hai là dự án Vườn Dừa có diện tích 156 ha tại quận 9 cũ (nay là TP. Thủ Đức). Tuy nhiên, dự án này hiện gặp một số vướng mắc liên quan tới thủ tục pháp lý và đang được cơ quan chức năng rà soát lại.

Trên thị trường, nhiều “đại gia” địa ốc khác cũng đang âm thầm săn đất thông qua M&A ngay giữa mùa dịch. Đơn cử, cuối tuần qua, CTCP Phát triển bất động sản Phát Đạt công bố hoàn tất nhận chuyển nhượng 99,5% phần vốn góp của các cổ đông CTCP Bất động sản đầu tư và phát triển cao ốc Bình Dương, qua đó chính thức sở hữu dự án Chung cư Bình Dương Tower. Dự án có diện tích hơn 4,5 ha tọa lạc tại trung tâm TP. Thuận An với tổng mức đầu tư dự kiến 5.600 tỷ đồng, cũng là dự án thứ hai Phát Đạt thực hiện tại Bình Dương, sau dự án Astral City quy mô 3,74 ha với tổng mức đầu tư 9.620 tỷ đồng.

Hay với CTCP Đầu tư và kinh doanh nhà Khang Điền, doanh nghiệp này cũng vừa công bố Nghị quyết HĐQT về việc đầu tư hơn 1.300 tỷ đồng để tăng vốn điều lệ tại 2 công ty con là Công ty TNHH Tư vấn Quốc tế và Công ty TNHH Đầu tư kinh doanh bất động sản Kim Phát nhằm thực hiện tham vọng mở rộng quỹ đất ở TP. Thủ Đức, nơi có tốc độ đô thị hóa, nhu cầu nhà ở và đầu tư bất động sản cao nhất tại TP.HCM hiện nay.

Dự án Aqua City - một trong những dự án quy mô nghìn tỷ của Novaland. Ảnh: Lê Toàn

Lớn mạnh nhờ M&A

Trở lại câu chuyện của Novaland, có lẽ đây là sự kiện hiếm hoi khi doanh nghiệp này trở thành chủ đề bàn tán sôi nổi trong hoạt động M&A với vai trò là bên bán. Tuy nhiên, khi nhìn vào tổng lượng quỹ đất mà Novaland đang nắm giữ thì khu đất đang đàm phán chuyển nhượng nói trên chỉ là con số “bé hạt tiêu”.

Ông Bùi Xuân Huy, Tổng giám đốc Novaland tiết lộ, tính đến cuối quý I/2021, Tập đoàn sở hữu hơn 5.400 ha đất, tổng giá trị phát triển dự án của quỹ đất này ước đạt gần 45 tỷ USD. Theo nhiều chuyên gia, sở dĩ Novaland không ngừng lớn mạnh mẽ là nhờ dự báo được xu hướng thị trường và đưa ra các chiến lược M&A phù hợp, bên cạnh việc xác định rõ ràng các giai đoạn phát triển.

Đơn cử, từ năm 2008 đến năm 2017, Novaland dồn nguồn lực cho các dự án nhà ở tại TP.HCM và từ năm 2018 tập trung phát triển các khu đô thị vệ tinh, tổ hợp bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng - giải trí. Chính từ việc xác định chiến lược rõ ràng, Novaland đã âm thầm thực hiện các thương vụ M&A quỹ đất “đón đầu” hiệu quả. Nhờ đó, khi thủ tục đối với dự án bất động sản bị siết chặt hơn từ năm 2018 khiến nhiều doanh nghiệp loay hoay, thì Novaland vẫn đều đặn đưa ra thị trường các đại dự án đô thị, nghỉ dưỡng có quy mô từ hàng chục đến hàng ngàn héc-ta như NovaWorld Phan Thiet, NovaWorld Ho Tram, Aqua City Đồng Nai...

Có thể thấy, M&A là cách nhanh nhất để các doanh nghiệp lớn nhanh hoặc thay đổi hoàn toàn định hướng kinh doanh. Đơn cử, Tập đoàn Bất động sản An Gia - vốn là một doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực môi giới, nhưng chỉ trong thời gian ngắn đã thu gom được lượng lớn quỹ đất ở TP.HCM và các tỉnh lân cận, đồng thời công bố sẽ chi khoảng 3.000-5.000 tỷ đồng mỗi năm để mở rộng quỹ đất, nhắm đến những khu đất rộng để triển khai các dự án phức hợp.

Ông Nguyễn Bá Sáng, Chủ tịch HĐQT An Gia nhấn mạnh rằng, việc mở rộng quỹ đất là chiến lược xuyên suốt nên An Gia không ngừng tìm kiếm cơ hội M&A quỹ đất, trong đó ưu tiên đất sạch, có pháp lý rõ ràng. Năm ngoái, An Gia đã mua lại 3 ha đất tại Bình Dương để phát triển dự án cao tầng với quy mô gần 3.000 sản phẩm và đang trong quá trình hoàn tất đàm phán mua thêm 30-50 ha đất để phát triển dự án thấp tầng.

Chia sẻ thêm về chiến lược “săn tìm” quỹ đất, ông Sáng cho hay, An Gia không mua quỹ đất bằng mọi giá, mà chủ yếu hướng đến những dự án có thể triển khai ngay bởi điều này giúp tiết kiệm đáng kể chi phí so với phát triển dự án từ đầu.

Trong bối cảnh khó khăn hiện nay, dù nhiều thương vụ M&A còn đang trong giai đoạn đàm phán và rà soát pháp lý, nhưng đây vẫn được xem là yếu tố tích cực đối với thị trường bất động sản Việt Nam. Theo bà Kim Ngọc, Giám đốc Bộ phận Tư vấn và thẩm định giá Colliers, những đổi mới về pháp luật liên quan sẽ giúp hoạt động M&A sôi động hơn trong thời gian tới.

“Kinh nghiệm trong việc kiểm soát dịch bệnh Covid-19 và ổn định kinh tế sẽ giúp Việt Nam có nền tảng tốt để khởi động các hoạt động M&A, giúp thị trường này nhanh chóng hồi phục, trong đó bất động sản là lĩnh vực có thể thu hút dòng tiền lớn”, bà Ngọc nhận định.