Nhận diện nút thắt thị trường M&A

Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam

Quan sát diễn biến các thương vụ mua bán - sáp nhập (M&A) dự án bất động sản thời gian qua, bà có bình luận gì về diễn biến thị trường?

Thời gian qua, thị trường đã chứng kiến nhiều thương vụ “bom tấn”, có thể kể đến như Novaland mua lại dự án Kenton Node tại xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè, TP.HCM từ Công ty TNHH Xây dựng Sản xuất Thương mại Tài Nguyên, hay Masterise Homes thâu tóm dự án Sài Gòn Bình An và đổi tên thành The Global City…

Với những tín hiệu mạnh mẽ như vậy, Cushman & Wakefield cho rằng, năm 2022 vẫn là một năm xuất hiện hàng loạt thương vụ M&A đình đám dù thị trường chung xuất hiện nhiều khó khăn.

Về “gu” mua sắm, theo bà, sản phẩm nào đang được săn đón?

Theo dữ liệu tổng hợp bởi RCA Analytics và Cushman & Wakefield trong giai đoạn 2020 - 2021, thị trường nhà ở vẫn là phân khúc sôi động nhất với tổng giá trị của các thương vụ đạt 683 triệu USD và phân khúc này sẽ tiếp tục là ngôi sao sáng trong năm 2022 nhờ vào gói đầu tư hạ tầng gần 114.000 tỷ đồng đã được Quốc hội thông qua.

Đứng thứ hai là thị trường bất động sản công nghiệp với 558 triệu USD, khi nhiều hoạt động sôi nổi đến từ các nhà đầu tư nước ngoài như BWID, Emergent, LOGOS, JD, Cainiao.

Chúng tôi dự báo, thị trường bất động sản công nghiệp sẽ tiếp tục bứt phá. Bên cạnh đó, nhờ vào việc mở cửa lại các đường bay quốc tế, thị trường sẽ chứng kiến câu chuyện phục hồi mạnh mẽ ở các mảng bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, văn phòng, bán lẻ, vốn đã bị kìm hãm trong thời gian qua.

Về bối cảnh, dịch bệnh đã làm thay đổi nhiều điều, khẩu vị M&A có vì thế mà chịu tác động?

Trong giai đoạn từ năm 2017 đến quý I/2022, khẩu vị của các nhà đầu tư chủ yếu vẫn nhắm đến các loại tài sản truyền thống, bao gồm thị trường nhà ở, khu đất, công nghiệp, văn phòng và bán lẻ.

Trong đó, 76% các giao dịch nhà ở tập trung ở TP.HCM. Trong khi Bắc Ninh, Đồng Nai và Bình Dương chiếm hơn 50% tỷ trọng đầu tư bất động sản công nghiệp. Còn Hà Nội sở hữu 65% tỷ trọng giao dịch khách sạn.

Tuy nhiên, tác động của hậu đại dịch Covid-19 đã khiến các nhà đầu tư phải “tư duy lại” về chiến lược phát triển tài sản. Trong quá trình làm việc với các nhà đầu tư trong và ngoài nước, chúng tôi nhận thấy sự quan tâm đáng kể đến việc phát triển các dự án bất động sản, từ dự án căn hộ cho đến các bất động sản công nghiệp, thương mại và bất động sản ứng dụng.

Chúng tôi dự báo, các loại tài sản ứng dụng như kho lạnh, kho dược, trung tâm dữ liệu, trường học, viện dưỡng lão, trung tâm chăm sóc sức khoẻ và y tế sẽ là những phân khúc ngách được nhà đầu tư phân bổ dòng vốn nhiều hơn.

Bên cạnh đó, thị trường cũng sẽ chứng kiến câu chuyện phục hồi mạnh mẽ ở các mảng du lịch nghỉ dưỡng và bán lẻ, vốn đã bị kìm hãm trong thời gian qua nhờ việc khôi phục các đường bay quốc tế.

Chắc hẳn thị trường vẫn có những tồn tại cần tháo gỡ?

Rào cản lớn nhất là việc khan hiếm quỹ đất phù hợp trong các thành phố lớn như TP.HCM và Hà Nội để phát triển dự án.

Có một thực tế, là hiện tại rất nhiều doanh nghiệp bất động sản đang triển khai các chiến lược nhằm tìm kiếm và thâu tóm các quỹ đất chuẩn bị cho giai đoạn tiếp theo, nhưng khó khăn vẫn còn đó. Lý do không đến từ Covid-19, mà là bởi quỹ đất sạch ngày càng khan hiếm, thủ tục chuyển nhượng và hành lang pháp lý còn nhiều vướng mắc.

Nguyên nhân tiếp theo là khoảng cách về mức giá kỳ vọng giữa bên bán và bên mua vẫn còn chênh lệch khá lớn, điều này làm kéo dài thời gian thương lượng và hoàn tất giao dịch. Giải pháp cho vấn đề này có thể đến từ việc các nhà đầu tư và chủ sở hữu nên tìm đến những đơn vị tư vấn đầu tư và thẩm định giá chuyên nghiệp để rút ngắn khoảng cách về giá ở mức hợp lý cho cả hai bên.

Trong khi đó, việc Chính phủ thống nhất xây dựng Luật Đất đai sửa đổi, Luật Nhà ở sửa đổi và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi sẽ tạo cơ sở pháp lý đối với hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất.

Khi được Quốc hội thông qua, hàng loạt vấn đề tồn tại liên quan đến thị trường bất động sản như hoạt động đầu tư, thủ tục pháp lý vì hệ thống pháp luật liên quan hiện đã dần hoàn thiện nên không còn mâu thuẫn giữa các quy định trong hệ thống pháp luật về đầu tư. Điều này sẽ gỡ bỏ nhiều rào cản hiện hữu cho các hoạt động M&A bất động sản trong năm nay.

Chúng ta cũng nói nhiều đến tính minh bạch như một hạn chế của thị trường, bà bình luận gì về vấn đề này?

Đó thực tế là một trong những điều quan trọng nhất đối với các nhà đầu tư quốc tế. Thị trường nào càng minh bạch thì nhà đầu tư nước ngoài càng quan tâm.

Nếu thị trường không đủ minh bạch, không có đủ thông tin và dữ liệu, giao dịch chậm và quyền sử dụng đất đai không rõ ràng - tất cả đều đặt ra thách thức. Các nhà đầu tư nước ngoài có nhiều vốn, đang chờ được đầu tư vào bất động sản. Họ muốn hợp tác với các nhà đầu tư địa phương, nhưng họ cần giao dịch diễn ra nhanh chóng.

Về tính chất thương vụ, bà có nhận thấy sự chuyển biến nào về tỷ lệ của thâu tóm/hợp tác không?

Do thị trường thống trị bởi nhà đầu tư nội địa, nhiều nhà đầu tư quốc tế vẫn ưa chuộng tham gia bằng hình thức liên doanh với các đối tác trong nước. Hầu hết các nhà đầu tư tham gia vào các thương vụ liên doanh và M&A chứ không phải là các giao dịch bất động sản thuần túy. Nguồn tiền đầu tư không hề thiếu, nhưng khó khăn lại nằm ở cơ hội.

Trước đây, các thương vụ M&A thường được xem đơn giản là “thâu tóm thù địch” (hostile takeover), thì hiện nay, các thương vụ đang chuyển sang hình thức “thân thiện” (friendly takeover), hợp tác hai bên cùng có lợi. Các nhà đầu tư ngoại mong muốn hợp tác, tôn trọng đối tác địa phương vì hiểu thị trường, đảm bảo quỹ đất sạch. Với những giao dịch mang tính chất hợp tác, nhà đầu tư Việt Nam có thể giữ lại 15 - 20%, có trường hợp là 50 - 50.

Theo bà, tác động lớn nhất của dòng vốn ngoại với thị trường M&A là gì và vai trò của các doanh nghiệp trong nước như thế nào trong các thương vụ?

Thị trường bất động sản Việt Nam ngày càng đón nhận nhiều luồng quan tâm mạnh mẽ đến từ các nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt là đối với các dự án tạo ra lợi nhuận.

Sự phát triển của các quỹ đầu tư tư nhân đã cung cấp một nguồn vốn dồi dào để thực hiện các thương vụ M&A. Những nhà đầu tư này không ngừng tìm kiếm những bất động sản đang hoạt động hoặc tìm cách liên doanh với các đối tác trong nước có danh tiếng tốt, có quỹ đất để cùng phát triển dự án.

Khối ngoại ngoài vai trò cấp vốn, còn đem lại nhiều thứ quý giá khác như kinh nghiệm, chiến lược phát triển, ý tưởng thiết kế. Điều này có thể thấy rõ qua diện mạo của các khu đô thị ở các vùng vệ tinh của TP.HCM và Hà Nội với các thiết kế đậm chất Nhật như công viên, hồ cảnh, lối đi bộ, onsen sau khi có sự tham gia từ chủ đầu tư Nhật Bản.

Trong khi đó, các doanh nghiệp trong nước lại có lợi thế là am hiểu pháp lý và khả năng tiếp cận nguồn đất sạch với giá cạnh tranh. Do đó, sự kết hợp sẽ mang lại lợi ích cho cả đôi bên và cả thị trường bất động sản Việt Nam.